суть дела

За полгода до подачи заявления на банкротство индивидуальный предприниматель продал свое здание. Продал за 1 миллион рублей. И тут сразу свалилась куча проблем:
  1. Сделка совершена в срок менее года до подачи заявления в суд. Явное основание для оспаривания сделки (ст.61 закона "О несостоятельности (банкротстве)".
  2. Объект продан за 1 млн руб., а оценка показала, что его рыночная стоимость = 10 млн руб. (!)

хронология дела

Определением от 18.02.2015 заявление должника (ИП) о признании его несостоятельным (банкротом) принято, возбуждено производство по делу. 

19.03.2015 требования заявителя  признаны обоснованными. В отношении должника введена процедура наблюдения. 

Решением суда от 10.07.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

17.12.2015 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего к Приобретателю о признании сделки недействительной. 

Требования по делу:

Заявитель просит: 

  1. Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2014 между Должником и Приобретателем части нежилого здания (литер А, А1), площадью - 1744, 10 кв.м., назначение: производственное, находящееся по адресу: РФ, Свердловская область, ________________________, недействительным. 
  2. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу должника. 
  3. Истребовать правовое дело у Управления Росреестра по Свердловской области с целью выяснения вопроса была ли произведена оплата по оспариваемому договору. 
  4. Запросить в УФМС по Свердловской области сведения о месте проживания Приобретателя. 

Позиция сторон:

Электронным документом 25.01.2016 поступил отзыв должника, в удовлетворении требований просит отказать, указывает, что справка оценщика о величине рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.12.2015 №557 не может служить надлежащим доказательством и подтверждать факт неравноценного встречного исполнения; у должника отсутствовал признак неплатежеспособности; стоимость недвижимого имущества, указанная в справке от 09.12.2015, значительно завышена. 

В канцелярию суда 26.01.2016 представлен отзыв Приобретателя с приложением документов, требования не признает, считает, что справка оценщика о примерной стоимости объекта оценки не является документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки; не доказана совокупность обстоятельств для признания сделки не действительной. 

Одновременно заявлено ходатайство об истребовании из Управления Росреестра по Свердловской области копии договора купли- продажи здания с кадастровым номером 66:56:0203001:5111, заключенного в июле 2011г, или сведения об этом договоре (назначение здания, его площадь, цена договора), с целью предоставления аналогичных договоров. 

Электронным документом 25.02.2016 конкурсным управляющим представлены письменные пояснения с приложением документов, указывает на наличие факта предпочтительности совершения сделки, неравноценность. Просит отложить судебное заседание, для участия представителя в судебном заседании. Представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной продажной стоимости объекта недвижимости. К ходатайству приложены ответ на запрос, документа эксперта. 

В канцелярию суда 25.02.2016 поступил отзыв Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, оставляет правовую оценку требований на усмотрение суда, просит рассмотреть заявление в отсутствие представителя. Представлены копии материалов регистрационного дела. 

В судебном заседании представитель Приобретателя требования не признает, представлены оригиналы документов на обозрение суда – кадастровый паспорт от 23.03.2011, уведомление от Управления Росреестра по Свердловской области от 27.08.2014, предварительный договор купли-продажи от 01.10.2011, расписка, технический паспорт нежилого помещения (копии в материалы дела, а так же копия локального сметного расчета, свидетельства о заключении брака, выписка из ЕГРЮЛ на ООО «Криоген», справки 2-НДФЛ, справка УПФР). 

Должником представлено дополнение к отзыву с приложением копий договора займа от 30.03.2013, расписки в получении суммы займа от 30.03.2013, расписка о возврате займа от 26.09.2013, договора от 16.07.2001г. В удовлетворении требований просит отказать. 

Конкурсный управляющий явку в судебное заседание не обеспечил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не поддержал, деньги на оплату услуг эксперта не внес. Суд в связи с этим счел возможным рассмотреть заявление путем исследования имеющихся в материалах дела иных документов. 

арбитражный суд УСТАНОВИЛ: 

Как следует из материалов заявления, конкурсный управляющий просит признать недействительной сделку к Приобретателю, а именно договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2014, как совершенную с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, отсутствие встречного предоставления (п.1, п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). 

Судом установлено, что заявление о признании должника Индивидуального предпринимателя  несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2015, то есть договор подписан в течение шести месяцев до принятия заявления о признании должника банкротом. 

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127- ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом. 

В силу п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий: 

  1. стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; 
  2. должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской отчетности или иные учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; 
  3. после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества. 
В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 5-7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу указанной выше нормы права для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности следующих обстоятельств: 

  1. сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; 
  2. в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; 
  3. другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. 
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию. 

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. 

Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", предусмотренные ст. 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Конкурсный управляющий просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2014, как сделку, совершенную при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов. 

Неравноценность встречного предоставления подтверждается конкурсным управляющим справкой о величине ориентировочной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, _________________, подготовленная ООО «Региональный центр независимой оценки». 

Согласно указанной справке, стоимость спорного недвижимого имущества округленно составляет 10 000 000 рублей, что в 10 раз превышает стоимость продажи по договору от 09.09.2014г. 

В материалы дела представлена расписка от 09.09.2014 о получении Должником денежных средств по договору купли- продажи, в размере 1 000 000 рублей. 

Из отзыва заинтересованного лица следует, что между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи спорного имущества от 01.10.2011, по цене 1 000 000 рублей, исходя из цен аналогичных продаваемых объектов в 2011 году недвижимых объектов в г.Нижний Тагил. Согласно представленного предварительного договора купли-продажи от 01.10.2011, Должник (Продавец) и Приобретатель договорились о заключении в будущем договора купли-продажи объекта недвижимости: часть нежилого здания (литер А, А1), площадью - 1744,10 кв.м., назначение: производственное, находящееся по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, _______________________. 

По основному договору продавец передает в собственность покупателя помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить цену помещения в порядке и на условиях, предусмотренных основным договором. Цена помещения составляет 1 000 000 рублей. Оплата будет производиться наличными денежными средствами до или во время подписания основного договора (п.2.2-2.3). Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01 октября 2014года. Должник обязался не совершать с другими партнерами сделок в отношении объекта недвижимости по его отчуждению, а так же передаче в залог. 

Таким образом, из представленных документов следует, что должник и заинтересованное лицо более чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом, выразили намерение к совершению спорного договора от 09.09.2014. Судом установлена покупка спорного недвижимого имущества должником, согласно договору от 16.07.2001г, за 100 000 рублей. 

Из пояснений должника следует, что денежные средства, поступившие от продажи имущества 09.09.2014, были уплачены в счет погашения долга, процентов по договору займа от 30.03.2013 г., заключенного между Кредитором и Должником. 

В соответствии с п. 2.1. указанного договора займ в размере 900 000 рублей Должник обязан вернуть в срок до 30 августа 2014 г. В соответствии с п. 1.2. за пользование займом должник обязан уплатить проценты в размере 0,5% от суммы займа в месяц. 

Таким образом, в результате продажи недвижимого имущества по сделке с Приобретателем должник полученные денежные средства в счет возврата займа передал Кредитору, что подтверждается распиской заимодавца о получении суммы займа и начисленных на нее процентов от 26.09.2014 г. 

Справка № 557 от 09.12.2015, представленная конкурсным управляющим, о величине ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества, судом не рассматривается судом как заключение экспертизы в смысле ст. 86 АПК РФ. Суд не принимает данную справку как документ, подтверждающий рыночную стоимость спорного имущества. Из содержания справки не следует, что проводился сравнительный анализ, отсутствуют сведения о том, что проводился сравнительный анализ аналогичного имущества. Не указано на основании каких документов проводилось указанное заключение. Определение рыночной стоимости носит ориентировочный, предположительный характер. В целом справка носит информационный характер. 

Заинтересованным лицом и должником указывается, что в спорном помещении отсутствовало электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация иные коммуникации. Приобретателем выполнялись работы по капитальному ремонту здания, что не учтено в данной справке. 

Таким образом, с учетом, представленных в материалы дела документов, у суда не имеется оснований для квалификации спорной сделки как сделки с неравноценным встречным исполнением по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Не представлены в материалы дела и доказательства наличия в совокупности всех обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в частности, доказательства, свидетельствующие о причинении вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки. Свидетельств того, что Приобретатель в спорный период должна была знать о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (о превышении размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей должника над стоимостью его имущества (активов)), в деле также нет. 

Принимая во внимание изложенное, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. 

Здание продано должником в банкротстве за полгода до суда

Определение на сайте арбитражного суда

Тел. +7 (343) 201-15-08

См. также: 

  1. Уступка должником права требования за полгода до подачи на банкротство признана недействительной
  2. Оспаривание сделок, совершенных должником до банкротства

Заказать дело
Закажите консультацию, составление заявления либо полное сопровождение дела о банкротстве с представительством в арбитражном суде.