Как пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Актуализировано
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

От кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество, госпошлины при наследовании объекта недвижимости и его цену при выкупе в разных ситуациях. Например, в случае реализации права преимущественного приобретения во время банкротства или проведения открытых торгов.

Поэтому к пересмотру кадастровой стоимости прибегают в ситуациях, когда можно уменьшить налоговую базу или снизить расходы на выкуп участка, квартиры и другой недвижимости. Процедура требует подготовки и не в каждой ситуации экономически оправданна – стоит обратиться за профессиональной помощью. Практикующий земельный юрист позволит оценить перспективы дела и финансовую целесообразность процедуры. Также он позволит подготовить комплект документов для подачи искового заявления для оспаривания кадастровой стоимости имущества.

Что означает кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — сумма оценки недвижимости, проведенная регионом в своих границах. Она устанавливается для земельных участков и зданий. Также она устанавливается и для гаражей, помещений и сооружений, строительство которых на момент проведения оценки не завершено. Процедура также актуальна для другой недвижимости на территории регионов и городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

На что она влияет:

• на налогах – на прибыль при продаже недвижимости, подоходный, на землю и имущество;
• на размере арендной платы – если она связана с кадастровой стоимостью;
• на стоимости объектов при продаже – например, когда речь идет о сооружениях, находящихся в муниципальной собственности;
• на размер госпошлины, которую наследники недвижимости выплачивают при вступлении в права.

По этой причине граждане и организации часто прибегают к процедуре оспаривания установленных значений. Это позволяет уменьшить размер налогов и выкупить имущество региона по более выгодным рыночным ценам. Но важно учитывать, что часто кадастровая стоимость снижается незначительно даже после долгих судебных разбирательств – в этом случае процедура оспаривания нецелесообразна.

Где узнать актуальную кадастровую стоимость

Один из удобных способов – получить выписку из ЕГРН. В нем будет указана стоимость здания, сооружения, земельного участка, гаража, помещения и другого объекта недвижимости.

Где запросить выписку:

• лично в Росреестре;
• через его сайт или виртуальный сервис;
• через портал госуслуг;
• в МФЦ;
• запросом через почту России.

Информацию удобно получать онлайн. Заявления в среднем рассматриваются в течение 3-х дней.

Какие характеристики влияют на кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость объекта недвижимости формируется с учетом ряда характеристик. Эксперты могут учесть, в том числе, и ситуацию на рынке. При этом чаще оценка объектов проводится по формальным признакам.

Какие характеристики учитываются на установление кадастровой стоимости в первую очередь:

• площадь и соответствие проектным данным;
• расположение объекта;
• наличие и характеристики коммуникаций;
• наличие зданий и сооружений, их возраст;
• состояние объектов и другие.

При государственной оценке объектов недвижимости эксперты часто не учитывают реальную рыночную цену здания или земельного участка, не принимают во внимание степень износа сооружений, их повреждения. Поэтому цена может оказаться завышенной и потребовать оспаривания в судебном порядке.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка

Зависит от региона. В городах федерального значения – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – новая кадастровая стоимость устанавливается через 2 года с момента прошлой оценки. В других регионах России временной промежуток составляет 4 года.

Пример:

Кадастровая стоимость многоэтажного здания в Москве была установлена в 2022 году. Это значит, что его должны переоценить не позднее, чем в 2024 году. А вот в Тамбовской области не так: если стоимость аналогичного здания была установлена в 2022 году, то переоценку нужно будет ждать до 2026 года. Либо инициировать ее раньше.

Когда новая кадастровая стоимость начинает применяться

Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости начинает действовать с 1 января года, который стоит за годом оценки. То есть если здание в Москве оценили в 2020 году, то результаты начнут применяться с 2022 года.

На 2022 год запланирована массовая оценка кадастровой стоимости всей земли в границах регионов и городов Федерального значения. В следующем году планируется переоценить все прочие объекты недвижимости.

Результаты должны были бы вступить в действие с 1 января 2023 и 2024 годов соответственно. При этом в связи с санкциями и необходимостью адаптировать экономику под новые реалии, Госдума приняла решение о замораживании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это значит, что в 2023 году при расчете налога на имущества для организаций будут применяться данные, которые действовали 1 января 2022 года.

Как определить, что кадастровая стоимость завышена

Если данные кадастровых карт не соответствуют рыночной цене недвижимости, то это еще не значит, что завышен именно первый показатель. Особенно когда речь идет о крупных объектах, имеющих региональное значение.

Проще говоря, если бизнесмен продает землю по цене 50 тыс. руб. за 1 кв.м., а администрация выставляет аналогичный участок с кадастровой стоимостью вдвое меньше, то демпинговать может именно предприниматель. По разным причинам.

На возможное завышение кадастровой стоимости указывают массовые данные. Если вы анализируете рынок и понимаете, что в реальности цены на аналогичной недвижимости гораздо ниже – это повод для оспаривания. Установить разницы между кадастровой стоимостью и рыночной ценой также можно путем заказа экспертной оценки.

До начала процедуры пересмотра кадастровой стоимости стоит убедиться в целесообразности процедуры. Для этого проведите расчет и установите выгоду. Если кадастровая стоимость незначительно завышена относительно рыночных показателей, то снижение налогов на имущество может не покрыть даже судебные издержки. Оценить перспективы можно самостоятельно или обратившись за профессиональной консультацией.

На каких основаниях можно требовать пересмотра

Федеральный закон № 237-ФЗ устанавливает два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

• Ошибка в сведениях или расчетах. Обычно она связана с некорректными сведениями об объекте недвижимости. Например, если при установлении кадастровой стоимости указали неверные материалы, некорректную площадь или допустили другую ошибку. В этом случае нужно указать на нее экспертам. Если при расчете кадастровой цены действительно использовались некорректные данные, то ошибку устранят.
• Кадастровая стоимость выше рыночной. Здесь речь идет о том, что недвижимость в реальности гораздо дешевле. По этой причине граждане и организации платят несоразмерно большие налоги и госпошлины, арендуют или покупают объекты недвижимости по завышенной цене.

В первом случае стоимость может быть изменена по решению специалистов ГБУ, которые проводили оценку. Для оспаривания цены по второму основанию придется обращаться в суд.

Отдельно проверьте: ваше несогласие с данными кадастровых инженеров важно подтверждать документально. Одних только доводов недостаточно. Особенно если вы хотите снизить кадастровую стоимость через суд.

Процедура пересмотра кадастровой стоимости

В соответствии с Федеральным законом №269-ФЗ с начала 2023 года в России начал действовать новый порядок оспаривания.

Ранее: кадастровая стоимость оспаривалась в суде или в специальной комиссии. Заявитель мог обратиться в любую инстанцию по своему усмотрению. И если комиссия не находила расхождений между рыночной и кадастровой ценой, то можно было обращаться в суд и искать правды там. А можно было подать заявление в канцелярию сразу, не связываясь с экспертной комиссией.

После изменения порядка: теперь уменьшить кадастровую стоимость недвижимости через суд можно будет только после отказа комиссии. Соответственно придется сначала обратиться в ГБУ, проводившее оценку и дождаться рассмотрения заявления. Если по итогу цена останется прежней, а вы все еще будете не согласны – можно будет идти в суд и искать правды там.

Отдельно проверьте: в некоторых регионах кадастровая стоимость уже сейчас снижается только в таком порядке. С начала нового года процедура станет обязательной по всей России.

Куда обращаться за установлением корректной стоимости

Если в вашем регионе уже действует новый порядок оспаривания, то придется обращаться в ГБУ, которое проводило оценку. Если заявление и комплект документов примут, то кадастровая стоимость будет пересмотрена. Если результат работы комиссии вас не удовлетворит – нужно будет подготовить заявление и обратиться в суд. Но только после решения экспертов.

При этом если кадастровая стоимость в вашем городе по-прежнему оспаривается по старому алгоритму, то можно пойти в суд, не дожидаясь решения экспертов. Для этого потребуется подготовить заявление и комплект документов. Стоимость объекта будет снижена, если суд примет соответствующее решение. стоит учитывать, что в рамках процесса тоже будут проводиться экспертизы и оценки стоимости объекта недвижимости.

Какие документы потребуются

Комплект документов для изменения кадастровой стоимости домов, квартир и других объектов недвижимости примерно один и тот же. Но в индивидуальном порядке у вас могут попросить дополнительные справки и выписки – будьте к этому готовы.

Подготовьте следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• выписку из ЕГРН с кадастровой ценой;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• отчет об оценке стоимости недвижимости.

В заявлении стоит указать причины, по которым вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью. Чаще всего ссылаются на ее несоответствие рыночной цене. Также заявитель указывает реквизиты и свой адрес.

Правоустанавливающие документы на недвижимость могут представлять собой свидетельства о собственности, договоры аренды и прочие. При этом чаще всего используют выписку из ЕГРН, в которой прописаны основные характеристики объектов недвижимости и зарегистрированные права.

Текущая кадастровая стоимость также подтверждается выпиской из ЕГРН. Ее можно заказать в Росреестре, МФЦ или на портале Госуслуг. А вот с рыночной стоимостью сложнее – нужно подготовить отчет об оценке. Обоснование можно заказать в профильных организациях.

Внесудебный этап пересмотра

В досудебном порядке кадастровая стоимость оспаривается в ГБУ, которые проводили оценку недвижимости.

Порядок действий:

• Подготовить комплект документов и заявление – в последнем нужно указать, что кадастровая и реальная рыночная стоимость недвижимости не соответствуют друг другу.
• Дождаться рассмотрения обращения – если заявление примут и рассмотрят на комиссии, вас уведомят об этом.
• Получить результаты – комиссия может установить новую кадастровую стоимость или оставить ее прежней, не найдя оснований для уменьшения.

В первом случае ГБУ внесет изменения в кадастровый паспорт самостоятельно, повторно обращаться в Росреестр вам не придется. Если с рыночной стоимостью все не так однозначно, то просьбу не выполнят и пришлют мотивированный отказ. В этом случае кадастровая стоимость может быть оспорена в судебном порядке.

Судебный порядок защиты

До 2023 года кадастровую стоимость еще можно изменить в суде, минуя обращение в экспертную комиссию ГБУ. Но не во всех регионах – многие уже работают по новому порядку. Если это так, то она сначала должна быть оспорена в ГБУ. Только после этого можно будет подавать иск.

С учетом места проживания заявителя документы нужно подавать в областной или краевой суд, Верховный суд республики, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа – в нашем случае именно они будут являться судами первой инстанции.

Как происходит снижение кадастровой стоимости в судебном порядке:

• Собираете комплект документов – административное исковое заявление, выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью и с зарегистрированными правами, а также результаты экспертной оценки.
• Оплачиваете госпошлину в размере 300 рублей.
• Подаете документы, заявление и подтверждение об оплате госпошлины в суд.
• Если все в порядке – узнаете о времени заседания.
• Суд назначает экспертизу, рассматривает ее результаты, заслушивает стороны и выносит мотивированное решение.

Если требования удовлетворят, то кадастровая цена будет изменена до уровня рыночной. Сложность будет заключаться в том, что экспертизу будет проводить государственное учреждение.

Раньше кадастровая стоимость могла быть оценена независимыми негосударственными экспертами. Но после распоряжения Правительства № 3214‑р ситуация изменилась. Теперь получается, что принятые государством решения оценивает само государство. Из-за этого часто возникают проблемы с кадастровой стоимостью – ее становится все сложнее снизить.

Если суд все же примет решение в вашу пользу, то нужно будет дождаться, когда она вступит в законную силу – это произойдет через месяц. После этого нужно подать в Росреестр заявление о внесении изменений. К нему важно приложить нотариально заверенную копию решения суда. Как только Росреестр рассмотрит документы, изменения будут внесены – кадастровая цена начнет соответствовать рыночной.

Отдельно проверьте: если вы озаботились стоимостью сразу нескольких объектов, то при дальнейшем оспаривании госпошлину в размере 300 руб. придется платить за каждый.

Какие сложности возникают при пересмотре стоимости

Даже по мнению кадастровых инженеров процедура является сложной и неоднозначной. Оспариванию предшествует сбор документов и экспертная оценка. Суд также назначает экспертизу, при которой кадастровую стоимость проверяют специалисты государственных учреждений. Поэтому заявителям так часто требуется квалифицированная помощь.

ООО "УРИСТ.ЛЕГАЛ" помогает изменить ситуацию со стоимостью недвижимого имущества. Мы оцениваем перспективы дела и добиваемся положительных для клиентов решений. Прикладываем максимум усилий для того, чтобы кадастровая цена имущества в итоге соответствовала рыночной. Также предостерегаем доверителей от ошибок во время оспаривания установленных значений. Поговорим о проблемах, с которыми можно столкнуться в рамках данной процедуры.

Если заявление подано незадолго до новой оценки

Кадастровая цена всей недвижимости не остается неизменной – государство регулярно проводит ее переоценку. Это касается как земельных наделов, так и зданий, сооружений, помещений и прочих. В регионах плановую переоценку проводят раз в 4-5 лет, в городах федерального значения – раз в два года.

Если кадастровая стоимость имущества вас не устраивает, и вы хотите подать заявление в ГБУ – узнайте, когда будет проводиться плановая переоценка. Если совсем скоро, то документы могут не принять, сославшись на скорое обновление данных.

Дата и период рыночной оценки для пересмотра кадастровой стоимости

Основной проблемой для заявителей является тот факт, что комиссией будет учитываться кадастровая стоимость, актуальная для конкретного объекта недвижимости на момент проведения плановой оценки. Хотя на практике ситуация на рынке может меняться гораздо быстрее. Это, как правило, и происходит с рыночной стоимостью.

Яркий пример:

Кадастровая стоимость дома была установлена в 2020 году – она составила 5 млн руб. На тот момент между ней и рыночной стоимостью разницы не было. Но в дальнейшем дом по факту подешевел и стал стоит 3 млн руб. Тогда как кадастровая цена осталась неизменной.

Собственник полагает, что если сейчас его дом оценивают в 3 млн руб., а его кадастровая стоимость составляет 5 млн руб., то он может просить комиссию, чтобы сумму уменьшили до корректной. Но получает отказ. Потому что на момент плановой оценки стоимость дома составляла именно 5 млн руб.

У собственника остается только один выход – ждать следующей плановой переоценки.

Что учитывать при отказе суда

В делах со стоимостью имущества очень много нюансов – кадастровая не всегда соответствует рыночной, переоценка проводится слишком редко, а суды не всегда встают на сторону заявителя. В его интересах собрать максимум доказательств. Например, заказать независимую оценку, сравнить аналогичные варианты, взять выписки из государственных реестров. Чем больше доказательств, тем лучше.

Если суд первой инстанции не удовлетворил ваши требования, но вы все же уверены, что кадастровая цена вашей недвижимости далека от рыночной на момент проведения массовой оценки – подавайте апелляцию.

Если у объекта несколько собственников

Кадастровая стоимость может быть снижена одним собственником. Даже если у недвижимости их несколько. Но возможны исключения. Например, если один из собственников доволен стоимостью и не хочет ее снижать по своим причинам. В этой ситуации суд будет обязан учесть его мнение.

Пример:

Земельным участком владеют муж и жена. Первый считает, что кадастровая стоимость рыночной не соответствует, и хочет ее снизить. Жена не согласна, она хочет сохранить данные. В этом случае суд привлечет к рассмотрению дела обоих супругов и, возможно, откажет мужчине в иске из-за того, что его жену кадастровая цена участка устраивает.

Если пересмотр начали без отчета оценщика

По закону кадастровая цена может быть изменена ГБУ даже без заключения оценщика – недовольный установленной стоимостью заявитель может привести в качестве доказательства личные наблюдения.

Но на практике кадастровая стоимость с большей вероятностью будет оспорена, если вы все же предоставите результаты независимой оценки. Чем больше доказательств вам удастся собрать, тем лучше.

Частые вопросы о кадастровой стоимости

Мы подготовили ответы на самые распространенные вопросы наших заявителей. Ознакомьтесь с ними, чтобы процедура стала более понятной.

На что влияет кадастровая стоимость?

От нее зависит размер госпошлины, налогов на имущество и на прибыль компании, штрафов при нецелевом использовании земли. Иногда она также влияет на стоимость имущества при продаже и на арендную плату.

Кто оценивает кадастровую стоимость недвижимости?

Процедура в компетенции кадастровых инженеров ГБУ.

Как часто происходит переоценка кадастровой стоимости?

В регионах стоимость переоценивается раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в 2 года.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость преимущественно используется государством для налогообложения, рыночная – для совершения сделок. Последняя учитывает больше деталей и ситуацию на рынке, постоянно обновляется.

Почему рыночная стоимость больше кадастровой?

Кадастровая стоимость не учитывает детали. Если на рыночную цену дома могут повлиять его меблировка, декор и даже беспокойные соседи рядом, то при массовой оценке такие мелочи учесть невозможно. Поэтому значения могут различаться как в одну сторону, так и в другую.